Thế chấp quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013 được xem là một trong những điều kiện cơ bản của người được sử dụng đất. Đây là một trong những cơ sở quy định pháp lý quan trọng để người sử dụng đất có thể thực hiện được những quyền lợi của mình trong quá trình sử dụng tài sản đất đai. Mặt khác,việc sử dụng luật tạo cơ sở pháp lý cho ngành Ngân hàng thực thi việc “giải ngân” cho vay tín dụng, góp phần thúc đẩy phát triển tăng gia sản xuất.
Khái niệm cơ bản về thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013 và một văn bản quy phạm pháp luật nó là sự thỏa thuận trao đổi giữa các bên; trong đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm chính xác thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên còn lại; (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp quyền sử dụng đất trong hợp đồng được phép tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp có thỏa thuận. Tiếp theo bên thế chấp quyền sử dụng đất có những nghĩa vụ bao gồm: Giao giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất đai cho bên nhận thế chấp, hoàn tất thủ tục đăng ký việc thế chấp tài sản, sử dụng đất đúng mục đích không làm tổn hại giá trị của đất, làm suy giảm giá trị hình thái của đất đã thế chấp. Thanh toán các khoản tiền vay đúng thời hạn, đúng như phương thức các bên thỏa thuận trong hợp đồng và xóa bỏ giấy tờ đăng ký thế chấp tài sản khi hợp đồng thế chấp chấm dứt.
Điều kiện cần có để thế chấp quyền sử dụng đất
Loại đất được quyền mang ra thế chấp
Thực tế, theo khoản 1 điều 179 Luật đất đai quy định rằng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong hợp đồng thuộc một trong những trường hợp sau đây được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng:
- Đầu tiên phải là đất nông nghiệp được Nhà nước quy định giao trong hạn mức cho phép.
- Đất được nhà nước giao cho sử dụng có thu tiền sử sử dụng đất đai.
- Tiếp đến là đất khi được cho thuê cần phải trả tiền một lần cho cả quãng thời gian thuê đất.
- Ngoài ra còn bao gồm cả đất được nhà nước cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất đai.
- Cuối cùng đối với đất nhận chuyển đổi, hay chuyển nhượng hoặc ngay cả nhận tặng cho, nhận thừa kế đều có quyền được thế chấp.
Thời điểm đủ điều kiện thế chấp đất
Có lẽ nhiều người đã biết thời điểm người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013 là sau khi có đủ những điều kiện sau đây:
Đầu tiên và quan trọng nhất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đang thuộc quyền sở hữu.
Tiếp theo là trường hợp chuyển đổi các thủ tục quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được phép thực hiện thế chấp đất sau khi đã có hợp đồng hay giấy chứng nhận quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
Một số trường hợp không đủ điều kiện đăng ký thế chấp đất
Ngoài các loại đất không đủ điều kiện thế chấp theo luật đất đai 2013, những trường hợp dưới đây không được đăng ký thế chấp đất theo Thông tư liên tịch số 09/2016/ Thông tư liên tịch – Bộ tư pháp – Bộ tài nguyên môi trường.
Trường hợp không đủ điều kiện đầu tiên là thông tin về tài sản thế chấp trong hợp đồng cụ thể là quyền sử dụng đất đai và những tài sản khác gắn liền với đất được kê khai đầy đủ trong Đơn yêu cầu đăng ký hay được ghi cụ thể trong hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin đăng ký thế chấp đất được kê khai trên Giấy chứng nhận đã cấp của người yêu cầu đăng ký thế chấp đất.
Trường hợp tiếp theo chính là một số thông tin về bên thế chấp đất được kê khai rõ ràng trong Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp không khớp với thông tin trên giấy chứng nhận thế chấp quyền sử dụng đất đai theo luật đất đai 2013 đã cấp do người yêu cầu đăng ký kê khai lỗi hoặc sai thông tin. Những yếu tố kể trên có thể là sai Tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân hay căn cước công dân bị kê khai lỗi sẽ gặp vấn đề trong các thủ tục hành chính
Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất đai theo luật đất đai 2013 dùng để vay ngân hàng.
Có thể nhìn thấy rằng, khi thực hiện nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp và tài sản gắn liền với đất, khi đó ngân hàng sẽ lập tức tiến hành những thủ tục pháp lý sau cùng với sự phối hợp của khách hàng là bên thế chấp đất bao gồm:
- Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hoặc các tờ giấy hợp pháp khác để xác minh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai đồng thờ thời hạn sử dụng đất hợp pháp và nghĩa vụ tài chính cần thiết liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Xác định không xảy ra tranh chấp, quyền sử dụng đất được chắc không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hợp pháp.
- Tiếp đến là tiến hành kiểm tra thực địa , khảo sát, đo đạc và được tiến hành định giá tài sản chính xác.
- Nhận bản gốc của Giấy chứng nhận hay các tờ giấy hợp pháp khác theo quy định của Luật đất đai 2013 hiện hành.
- Một bước quan trọng không thể thiếu đó là lập và ký hợp đồng có thời hạn thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp (người có quyền sử dụng đất đai hợp pháp), sau khi hoàn thành thủ tục sẽ thực hiện bước công chứng hợp đồng thế chấp để đảm bảo đúng quy trình tại tổ chức hành nghề công chứng có chuyên môn.
Bài viết trên đã cung cấp toàn bộ thông tin về quy định hợp pháp điều kiện, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013. Có thể nói rằng đây là những cơ sở pháp lý quan trọng là bằng chứng xác thực để người sử dụng đất thực hiện được những quyền lợi cũng như trách nhiệm giữ gìn đất của mình trong quá trình sử dụng đất. Nhiều hơn thế, điều này còn tạo cơ sở pháp lý cho ngành ngân hàng thực hiện việc giải ngân cho vay vốn, góp phần thúc đẩy kinh doanh và sản xuất phát triển.